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Recht / Zivilrecht 
Dienstag, 25.06.2019

Irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat laut Bundesgerichtshof keinen Anspruch auf Kostenersatz (Az. V ZR 254/17).

Das Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ließ in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 2. März 2012 (Az. V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer klagte auf Wertersatz.

Nach Ansicht des BGH steht dem Kläger kein Kostenerstattungsanspruch zu. Die Entscheidung über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen liege bei den Wohnungseigentümern. Sie hätten generell Gestaltungsspielraum und müssten auch deshalb über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen können. Dem betroffenen Wohnungseigentümer sei es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, bestehe kein Ersatzanspruch. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben komme, für die sie einzustehen haben. Sie müssten ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. Wurde eine Teilungserklärung – wie hier – jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener “Hin-und Her-Ausgleich” zwischen allen Betroffenen würde zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand führen, ohne dass sich zwangsläufig ein als “gerecht” empfundenes Ergebnis einstellen würde.

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